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Geldwäschegesetz: So vermeiden Makler hohe Strafen

Es ist für uns außerordentlich lästig, nach den Pflichten des Geldwäschegesetzes etliche Male pro Woche zu erklären, warum wir eine beidseitige Kopie Ihres Ausweises benötigen. Daher haben wir hier alle wichtigen Informationen zu diesem Thema bereitgestellt.

 

Da es sich hier um eine gesetzliche Vorgabe handelt, haben wir keinerlei Handlungsspielraum in dieser Sache. Und bevor wir ggf. bis zu 50.000 € zahlen, fragen wir Sie doch lieber nach Ihrem Ausweis.

Das Geldwäschegesetz soll dabei helfen, kriminelle Strukturen und Terrorismus zu bekämpfen. Weil Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden können, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe. Sie müssen ihre Mitarbeiter überprüfen und schulen. Außerdem müssen sie die Identität ihrer Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden. Verstoßen Makler gegen diese Pflichten, drohen hohe Bußgelder.

 

Personalausweis Geldwwäschegesetz Egal, aus welchem Land der Kunde kommt: Immobilienmakler müssen gemäß Geldwäschegesetz immer seine Identität prüfen. Foto: Studio Mike - fotolia.com

 

Drogen- und Menschenhandel, Auftragsmord, Terrorismus und die damit verbundene Geldwäsche: Was haben Makler damit zu tun? Zwar unterstellt die Bundesregierung Maklern nicht, sie könnten sich an Geldwäsche beteiligen. Sie sieht aber die Gefahr, dass Maklerkunden mit Hilfe von Immobiliengeschäften Schwarzgeld waschen könnten. Deshalb verpflichtet die Bundesregierung Immobilienprofis über das Geldwäschegesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 10) zur Mitarbeit bei der Verbrechensbekämpfung: Sie müssen ihre Mitarbeiter überprüfen und schulen sowie die Identität ihrer Kunden dokumentieren und den Behörden im Verdachtsfall Auskunft geben. Diese Kundenüberprüfung gilt allerdings nur bei Veräußerungsgeschäften – bei einer Wohnungsvermietung kann in der Praxis wohl kaum Geld gewaschen werden.

 
 

Die Regeln: Was Immobilienmakler beim Geldwäschegesetz beachten müssen

Das Geldwäschegesetz legt Maklern sowohl interne als auch externe Pflichten auf. Sie müssen also sowohl ihre Mitarbeiter schulen als auch Kunden überprüfen:
 

 
 

Interne Sicherungsmaßnahmen

 

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

 

Das Geldwäschegesetz greift nicht erst dann, wenn die konkrete Gefahr der Geldwäsche besteht. Makler müssen jederzeit auf Nachfrage der zuständigen Behörden nachweisen können, dass und wie sie ihren Pflichten nachgekommen sind. Immobilienprofis müssen ihre Mitarbeiter auf Zuverlässigkeit überprüfen und sie über die Regelungen des Gesetzes schulen. Rudolf Koch vom Immobilienverband Deutschland (IVD) mahnt, ihm seien Fälle bekannt, bei denen Makler, die auf entsprechende Behördenanfragen nicht antworteten, mit Bußgeldern im unteren vierstelligen Bereich belegt wurden.

 
 
Info

Sämtliche Dokumente, die die Erfüllung der Maklerpflichten zum Geldwäschegesetz belegen, müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Dazu gehören zum Beispiel Belege, dass Mitarbeiter geschult wurden, als auch Kopien von der Identitätsfeststellung von Kunden.

 

Externe Sicherungsmaßnahmen

 

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

 

Neben den internen Maßnahmen gibt es auch kundenspezifische Sorgfaltspflichten, die der Makler in Hinblick auf das Geldwäschegesetz erfüllen muss. So ist der Immobilienmakler verpflichtet, die Identität seiner Kunden festzustellen, mit denen er eine Geschäftsbeziehung eingehen will. Das gilt sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Identifiziert werden müssen übrigens nicht nur die Verkäufer und Kaufinteressenten selbst, sondern auch Personen, die diese vertreten.

Bei natürlichen Personen sollte der Kunde geeignete Dokumente, also zum Beispiel einen Personalausweis oder einen Pass, vorlegen können. Die im Ausweis enthaltenen Daten wie Name, Anschrift, Ausweisnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität sowie die ausstellende Behörde muss der Makler dokumentieren. Idealerweise fertigt der Makler eine Ausweiskopie an und legt diese zu den Akten.

Wichtig: Der Datenschutz muss gewährt sein. Die Kopie hat nur in den Akten etwas zu suchen, die Daten dürfen nicht an Dritte (mit Ausnahme der anfordernden Strafverfolgungsbehörden) weitergegeben werden.

 
 

Bei juristischen Personen, also Unternehmen, die keine Personengesellschaften sind, gestaltet sich die Überprüfung und Dokumentation gegebenenfalls etwas komplexer. Hier müssen Sitz und Anschrift der Gesellschaft, die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder deren gesetzliche Vertreter erfasst werden. Sofern Personen oder auch Unternehmen mehr als 25 Prozent Anteil an dem Unternehmen, das das Immobiliengeschäft tätigen will, halten, müssen auch diese sogenannten wirtschaftlichen Berechtigten erfasst werden. Zur Dokumentation sollte eine Kopie des Handelsregisterauszugs angefertigt werden. Gegebenenfalls ist auch eine Gesellschafterliste notwendig, insbesondere dann, wenn die Gesellschafterstruktur aus vielen Mitgliedern besteht und unübersichtlich ist.

 
 

Wann die Prüfung stattfinden muss

 

Geldwäschegesetz, Grafik: immowelt.de

 

Kaufinteressenten, die sich an einen Immobilienmakler wenden, könnten verunsichert oder gar verärgert sein, wenn die erste Frage des Maklers die nach dem Personalausweis ist. Es stellt sich also die Frage, wann die Identitätsfeststellung stattfinden sollte. Laut IVD-Sprecher Koch muss die Identitätsprüfung spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags erfolgen. In der Praxis werde das Gesetz aber so ausgelegt, dass die Überprüfung erst dann abgeschlossen sein muss, wenn der Makler dem Kunden die Kontaktaufnahme zum Eigentümer ermöglicht hat.

IVD-Sprecher Koch weist in diesem Zusammenhang auf einen missverständlich formulierten Auslegungshinweis des bayerischen Innenministeriums hin. Dieser könnte so verstanden werden, dass die Identifikation grundsätzlich schon vor dem Besichtigungstermin stattgefunden haben muss. „Das ist so nicht ganz richtig“, betont der IVD-Fachmann. Entscheidend ist die Frage, ob ein Makler ein Veräußerungsgeschäft ermöglicht – auch ohne fortan an dem Geschäft beteiligt zu sein. Das ist bereits dann der Fall, wenn ein potenzieller Käufer Name und Adresse des Verkäufers erfährt. Deshalb gilt:

  • Soll eine vom Eigentümer selbst bewohnte Immobilie veräußert werden, muss der Makler schon vor der Nennung der Objektadresse und dem Besichtigungstermin die Identität des Kaufinteressenten feststellen, da Letzterer mit der Kenntnis der Adresse gleichzeitig auch den Eigentümer kennt.
  • Soll eine nicht vom Eigentümer bewohnte Immobilie veräußert werden, reicht es in der Regel aus, die Identität des Kaufinteressenten beim Termin durchzuführen. Grund: Mit der Kenntnis der Adresse des Objekts kennt der potentielle Käufer noch nicht den Eigentümer.

Grundsätzlich gilt jedoch: Sobald ein Maklervertrag geschlossen wird oder ein Verkäufer dem Makler einen Alleinauftrag erteilt, muss die Identitätsfeststellung stattfinden.

 

 

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